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「攻め」と「守り」
2011.11.25
マンションの販売価格では、地価の下落に合わせて下押しされ、現金化に走る投資家たちの逃避が加速しています。一部、マンションの投げ売りも出ています。このような状況は即、不動産市場に反映され、マンション価格は日々変動しますが、それに合わせて家賃は変動しないといった性質も不動産投資の特徴です。入居者とオーナーは、一般に契約書を交わす際、そこに家賃を明示するため、いったん決めた家賃は、その期間は守られます。日々の市場動向で、家賃が変動することもありませんから、家賃設定は、短期間で入居者が入れ替わる場合を除いては、年単位で考えればよいのです。
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戦略としては、現在のように不動産の価格が下がっている状況では、家賃の下押し圧力が強いのです。そんなときは、収益を圧迫しない程度に家賃を下げて、入居者の支持を得るのもいいでしょう。また、地価が上がり、不動産市況が上向いた場合には、家賃を据え置くなどの措置をとれば、入居者から信頼を得られます。不動産投資にはこのように「攻め」と「守り」があります。「攻め」の場合は、いかに優良物件を探し、継続的に入居者にその環境を提供するかということ。「守り」は、これまでに挙げた管理などのリスクヘッジ、またはリスクテイクの必要性。「管理」を運用と考えてもいいでしょう。この両輪が、うまくかみ合えば、不動産投資は永続的に収益を生み出す、魅惑の金融商品になるのです。